新華財(cái)經(jīng)上海2月28日電（記者楊溢仁）隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的穩(wěn)步推進(jìn)，原始權(quán)益人紛紛加快布局步伐，申報(bào)熱情高漲，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)迎來(lái)首輪擴(kuò)容熱潮。

在這場(chǎng)資產(chǎn)證券化的浪潮中，原始權(quán)益人迎來(lái)了盤活存量、優(yōu)化發(fā)展的新機(jī)遇，但不少業(yè)內(nèi)人士提醒，未來(lái)如何警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)、理性參與市場(chǎng)，仍是需要關(guān)注的重要命題。

申報(bào)提速

自2025年12月31日《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》發(fā)布以來(lái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)工作快速落地，原始權(quán)益人入場(chǎng)節(jié)奏顯著加快，呈現(xiàn)出申報(bào)規(guī)模集中、主體多元、業(yè)態(tài)豐富、審核高效四大特征，成為了盤活存量商業(yè)資產(chǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

具體就申報(bào)規(guī)?？?，集中放量、頭部聚集特征顯著。根據(jù)中信證券測(cè)算，2026年1月以來(lái)截至2月24日，共有12單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs進(jìn)行了申報(bào)，涉及預(yù)計(jì)募集資金規(guī)模約417億元，涉及不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目估值約424億元。其中，規(guī)模最大項(xiàng)目的募集資金體量為74.7億元，最小的項(xiàng)目為13.2億元，平均達(dá)32.1億元。

“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推廣，正不斷激勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者積極參與存量資產(chǎn)盤活。”一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)正摩拳擦掌，以期盡快發(fā)行REITs產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的提質(zhì)增效。”

縱覽已申報(bào)項(xiàng)目的底層資產(chǎn)情況，記者梳理發(fā)現(xiàn)，所申報(bào)項(xiàng)目均位于一線及重點(diǎn)二線城市的核心商圈，底層資產(chǎn)覆蓋了購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、綜合體等全業(yè)態(tài)。更有部分券商測(cè)算，已披露項(xiàng)目的出租率優(yōu)良，2026年預(yù)計(jì)分派率普遍能達(dá)到4.5%以上，最高接近5.5%，這也意味著，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)與穩(wěn)定的收益將為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)行提供堅(jiān)實(shí)的支撐。

華泰證券固收首席分析師張繼強(qiáng)表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs從制度框架落定到項(xiàng)目步入受理階段僅用時(shí)一個(gè)多月，既反映出強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求，也體現(xiàn)了政策層面的明確支持，為原始權(quán)益人提供了高效的資產(chǎn)退出渠道。

中國(guó)資本市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事田利輝表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是落實(shí)“盤活存量”、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式最直接、最市場(chǎng)化的金融工具，能有效為存量資產(chǎn)引入“活水”。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，不僅有助于房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，緩解債務(wù)壓力，也將為公眾提供分享優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)收益的機(jī)會(huì)。

利好驅(qū)動(dòng)

業(yè)內(nèi)專家表示，原始權(quán)益人之所以紛紛加速入場(chǎng)布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs領(lǐng)域，原因在于該工具能為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)多重實(shí)質(zhì)性利好。

中信證券相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs能為同類非上市商業(yè)資產(chǎn)提供可參考、可比較的估值基準(zhǔn)，極大提升整個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格透明度與定價(jià)科學(xué)性，助力原始權(quán)益人實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重估，打破此前商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估值依賴“土地位置”的單一邏輯，轉(zhuǎn)向基于“運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流”的市場(chǎng)化估值模式。

就企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面來(lái)看，“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs能幫助原始權(quán)益人打通‘投融管退’閉環(huán)，有效盤活存量資產(chǎn)，緩解資金沉淀壓力，將回收資金重新投入科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等新領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的高效循環(huán)。同時(shí)，這一模式還能推動(dòng)原始權(quán)益人從‘開(kāi)發(fā)商’向‘資產(chǎn)管理者+服務(wù)商’轉(zhuǎn)型，使其更專注于提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)管理模式的專業(yè)化發(fā)展，進(jìn)一步提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力?！鼻笆鐾顿Y人說(shuō)。

招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億補(bǔ)充道，對(duì)于持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的原始權(quán)益人而言，REITs能幫助其實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，拓寬融資渠道，且在低利率環(huán)境下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs高比例分紅、與股債相關(guān)性較低的特性，能為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的收益回報(bào)，優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。

此外，張繼強(qiáng)認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的稅收優(yōu)化安排、審批綠色通道等政策支持，進(jìn)一步降低了原始權(quán)益人的申報(bào)成本與推進(jìn)難度，成為驅(qū)動(dòng)其加速入場(chǎng)的重要推手。

嚴(yán)守底線

不過(guò)，在原始權(quán)益人加速入場(chǎng)的熱潮中，亦有業(yè)內(nèi)專家紛紛發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示，需嚴(yán)把資產(chǎn)質(zhì)量關(guān)，避免商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs成為壞資產(chǎn)的“避風(fēng)港”。

瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉坦言，受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩和局部市場(chǎng)供需關(guān)系影響，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)面臨較大運(yùn)營(yíng)壓力，部分項(xiàng)目可能存在現(xiàn)金流不穩(wěn)定、空置率偏高的問(wèn)題，原始權(quán)益人若盲目申報(bào)，不僅會(huì)損害投資者利益，也會(huì)影響整個(gè)REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展，投資者和原始權(quán)益人都應(yīng)更加審慎地判斷和評(píng)價(jià)項(xiàng)目，避免盲從。

值得注意的是，與基礎(chǔ)設(shè)施REITs相比，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的現(xiàn)金流受經(jīng)濟(jì)周期、消費(fèi)趨勢(shì)、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)等因素影響更為直接，對(duì)管理人的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)判斷力提出更高要求，若原始權(quán)益人將資質(zhì)不佳、運(yùn)營(yíng)困難的壞資產(chǎn)打包申報(bào)，看似實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)退出，實(shí)則會(huì)引發(fā)估值泡沫、運(yùn)營(yíng)波動(dòng)等一系列風(fēng)險(xiǎn)，破壞市場(chǎng)信任基礎(chǔ)。

晨星（中國(guó)）基金研究中心高級(jí)分析師李一鳴同時(shí)表示，當(dāng)前部分商業(yè)綜合體、寫字樓存在高空置率問(wèn)題，若原始權(quán)益人忽視這一隱患，強(qiáng)行將此類資產(chǎn)證券化，可能導(dǎo)致REITs產(chǎn)品上市后租金收入不及預(yù)期，進(jìn)而損害投資者權(quán)益，違背商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的初衷。

此外，有監(jiān)管部門人士也表示將嚴(yán)而有度、嚴(yán)而有方地開(kāi)展審核工作，筑牢風(fēng)險(xiǎn)防線，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)范與發(fā)展的動(dòng)態(tài)平衡?！昂弦?guī)性是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs審核的根本要求，原始權(quán)益人需嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，確保底層資產(chǎn)合規(guī)、運(yùn)營(yíng)合規(guī)、信息披露合規(guī)。”該業(yè)內(nèi)人士指出。

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編輯：王菁

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